시공사가 도면대로 시공을 하지 않아서 실내 결로가 발생한 경우, 그에 관한 하자보수 책임이 발생함에는 이견이 없으나, 시공사가 예정된 도면대로 시공을 하였음에도 불구하고 결로가 발생한 경우, 이를 아파트의 하자로 판단할 수 있을지 문제가 된다. 실내 결로는 결국 실내외의 온도차와 창호가 제공할 수 있는 단열 기능에 기본적으로 좌우된다고 할 수 있다. 창호제작에 대한 K.S 기준은 실내 온도 20도 정도 및 습도 50% 정도로 되어 있고 창호의 성능이 이를 충족한 경우 창호 자체의 법규위반의 문제는 없다 할 것이다. 위와 같은 K.S 기준은 정부가 산업정책인 차원에서 겨울철 실내온도를 20도 정도로 맞추어서 생활하라고 하고 일종의 정부에서 권장하는 온도와 습도라 할 수 있다. 위와 같은 온도와 습도를 유지하면 결로는 거의 발생하지 않는다고 하나, 현실적으로 상기 온도를 유지하며 생활하는 세대가 거의 없으므로, 아무리 단열재나 그에 관한 시공이 잘 이루어지더라도 결로에 관한 공사상 하자에 관한 다툼은 아파트 시공에서 피할 수 없이 내재된 부분이라 할 것이다.

결로 현상으로 촉발되는 곰팡이는 주로 온난 다습한 환경에서 발생하게 되므로, 세대내 결로가 발생하는 위치는 거의 일치하는데, 결로 현상이란 수분을 포함한 대기의 온도가 이슬점 이하로 떨어져 대기가 함유하고 있던 수분이 물체 표면에서 물방울로 맺히는 현상으로, 겨울철 실내와 실외 온도차 때문에 생기는 이러한 결로, 곰팡이는 다양한 원인으로 발생하게 된다.

첫째 입주민의 ‘사용상 과실’로 인한 하자, 둘째 설계자의 단열재 부분 적용 오류에 따른 ‘설계상 하자’, 셋째 단열재 부실시공에 따른 ‘시공상 하자’ 등의 원인이 복합적으로 작용하여 결로 현상이 발생됨을 알 수 있으며, 위의 결로 발생의 원인 중 시공사의 하자보수담보 책임 범위는 단열재 부실시공에 따라 열교가 발생되는 구간으로 제한되는 것이 마땅하며, 발생 그 자체만으로 시공사의 잘못으로 보는 것은 부당하고, 실내 공기의 습도도 주요한 원인이므로, 사용자의 습도 관리등을 종합적으로 판단하여 하자로 판단하여야 할 것이다.

발코니 결로 및 곰팡이 발생에 관하여는, 발코니 외부 새시의 시공 주체에 대하여 시공사가 시공한 것인지, 각 입주민들의 개별적인 설치인지 확인하여야 한다. 예를 들면 대부분의 입주자들은 주방 발코니에 세탁기를 놓고 사용하고 있고, 세탁하는 과정에서 사용된 온수를 배수하는 과정에서 수증기가 발생되는데, 발생된 수증기는 환기를 통하여 습도을 낮게 만들어 주어야 하나 환기가 제대로 되지 아니할 경우 그 습도는 결로수가 되어 결국 곰팡이로 발전할 수밖에 없다.

서울중앙지방법원 건설소송실무연구회에서 2011. 9. 27. 발표한 건설감정 실무지침의 결로하자 판정 기준에 따르면 발코니 새시 시공 주체에 따라 보수 책임을 구분하고 있으며, “구분 사용자가 사용검사 이후 임의로 새시 공사를 한 경우, 결로로 인한 하자의 원인이 외부 새시로 판단될 시에는 하자의 보수 책임은 분양자가 아닌 새시 업자에게 있으므로 시공사의 하자에서 제외하는 것이 타당할 것이다”라고 하여 입주민이 새시를 시공한 경우 발생한 결로 하자는 시공사의 책임이 아니라고 밝히고 있다.

따라서 발코니는 외기에 해당되는 공간으로 설계 당시부터 발코니 외부 창호를 시공할 것을 예정하지 아니하여, 단열재 시공을 고려하지 아니한 것으로, 이러한 발코니 결로와 곰팡이는 피고의 공사상의 잘못에 기인한 것으로 볼 수 없을 것이다. 나아가, 상기와 같은 실내 결로를 가사 하자로 판단함에 있어도, 총 세대수 중에서 결로 하자가 발생한 세대와 발생하지 않은 세대의 비율, 수분양자들에게 분양 과정에서 실내 습기와 창호 관리에 관하여 주의 사항 및 사용 방법을 고지하였는지 여부 등도 고려되어야 할 것이다.